主动或被动的中小型房地产开发商都面临着出局的命运。

随着对金融环境的更大监督和减少的市场销售，所有房地产开发商都面临着巨大的生存压力。一败涂地就知道秋天了，行业的重组第一次感觉比这家中小型房地产开发商要慢。

“我和几个朋友两年前投资了数千万美元购买了私募股权基金。考虑到当时的担保人是房地产开发商，我感到更加放心。公司高管始终承诺要承担责任，但是我们非常担心发生的事情。 “投资者李凯（化名）告诉记者。

现金流继续收紧，许多房地产开发商感到冷淡，许多房地产开发商破产。

根据人民法院公告网，目前法院已下令400多家房地产开发商强制执行破产清算程序。除了许多小型房地产公司之外，还有ST音译，三圣宏业和其他曾经具有一定规模的公司。

一位房地产公司董事长告诉记者：“土地银行集中度过高，财务杠杆过高和多元化问题是许多中小型房地产开发商最终面临破产的原因。”

百强房地产开发商雷霆

日前，三盛红叶集团董事长陈建明在朋友中大哭，因为三盛红叶集团很难尊重公司的财务管理。

房地产开发商成立于1993年，连续15年是中国百强房地产公司之一。 2018年，三圣宏业在中央参考研究所的100家最大房地产公司中排名第54位。根据嘉里的数据，在2019年上半年，三圣红叶以9400亿元的销售额排名第98位。

第一财经记者采访了几方，几个月前发现三圣宏业的财务状况很紧张。一位银行官员告诉记者：“几个月前，一些合作伙伴认为公司存在问题，不愿支付费用。”

“我们与三生宏业就股票的合并和收购进行了几个月的讨论。当时我们能够以现金流量交换项目资产，但老板认为价格太低以至于最终无法交易。”该人员告诉记者。

显然，三圣宏业仍然对市场过于乐观。在过去的几个月中，房地产的整体销售下降了，融资成本进一步增加，这迫使该公司面临金融危机。

三胜宏业以及最近的违约。

最近的联合评级引起了人们的关注，因为裕和房地产未能按时偿还“ 17 17和01”和“ 17颐和04”中的债券股票和本金，这严重违反了合同。

“通常，债券违约会存在很多连锁问题。一旦房地产开发商无法按时付款，许多金融机构就会放贷并严重影响房地产开发商的现金流。”一家老式的广东房屋公司义和房地产公司，在沈阳，西安，包头，鞍山，银川等城市不断进军，“扎根广州，辐射全国”，并成为年度代表之一。但是最终他们仍然面临违约的风险。

银行业是今年房地产行业最大的爆炸。今年6月，因资金问题，因债务违约，银溢公司于6月14日向宁波法院申请破产重整。 2016年，公司实现销售收入652亿元，总资产近800亿元。

“艺义在宁波非常有力量。很多人是艺义的所有者。因此，我加入了公司，”艺义的工作人员告诉第一位财务记者。

多年以来，银翼国际市值已从400亿发展到目前的50亿。被退市的中宏股份因出价过高而面临退出的境地。

“ 2014年，有7,965个旅游房地产项目蓬勃发展。这些膨胀的项目需要更复杂的操作，我们希望成为精品旅游房地产。” 2015年，我们告诉中鸿股份有限公司第一位财务记者金杰。

“几年前，很容易从银行获得数亿美元的贷款，但现在该公司的贷款余额只有几千万。即使银行抵押了资产，在过去几年中收回贷款之后，它们也不会释放贷款。资金。”一位西方小型房地产开发商坦率地说。房地产项目很少，这些中小型房地产开发商基本上没有办法进入银行资金清单，而且生存危机正在逼近。

高财务杠杆和多元化是主要原因

中小型住房公司的破产似乎是致命的。

“由于2016年的房地产扩张期，许多房地产开发商已经开始利用融资，但是募集资金后的投资非常重要。如果能够迅速转移，风险并不大。会紧张的。”总统告诉记者。

根据天风证券研究，高净负债比率是此类房地产的标志之一。 2016年，银溢股份和中宏控股这两家房地产公司的净债务比率在120％至130％之间。 2017年，由于ARC Group和Bunge的合并，银翼股份的净债务比率大幅下降，但房地产业务的净债务比率预计不会实际下降，并购过程将进一步加剧公司的整体流动性。 2017年，中宏控股的净资产负债率快速增长，主要是由于利息债务增加以及在流动性压力下货币资金大幅下降。近年来，三盛宏业的净债务率估计较高。

随着财务杠杆的增加，这家中小型住房公司拥有大量的短期债务，从而导致巨大的还款危机。

“公司的许多实际债务将很高，例如，某些项目可能会失衡，供应商和债务也将得到偿还。而且，由于先前市场的改善，大量房地产公司为内部员工提供了服务一名融资人对记者说：“融资，实际财务利用率要高得多。”李凯说：“许多房地产开发商将投资其他业务，因此我们将共同认可它们。

例如，三生宏业由于资金过多而无法偿还，最终导致雷声大作。多样化也是导致中小型住房公司爆炸式增长的因素。

“起初，许多房地产开发商开始多元化，因为他们对中国房地产的发展并不乐观。但是从现在开始，多元化的盈利模式仍然不清楚。在多元化方面，我不习惯业务本身，这导致了最终的爆炸。“ TOP30副总裁告诉记者。

银亿于2016年先后收购了ARC，日本爱丽福，比利时邦吉等制造企业，并购重组使浙江民营百强企业达到123.25亿元。

银翼的企业零件制造业务受到2018年汽车市场低迷的影响，未能获得高回报。数据显示，2018年，银邑实现销售收入9799亿元，同比下降29.39％，实现净利润5.75亿元，同比下降135.81％。

天丰证券认为，多元化可能会在一定程度上分散风险，但公司可能无法通过银溢股份的多元化进入新行业，然后再对该行业进行详细调查。目前尚不清楚新进入的行业是否可以为公司的原始业务创造协同效应。

此外，爆炸性房屋公司的总规模仍然很小。另一方面，小型项目的项目较少，极易受工业和区域政策的影响，这对现金流产生更大的影响，而小型项目不利于融资，高昂的财务成本和融资规模。有限。如果该房地产开发商没有其他资源，将很难与大型土地公司竞争以争夺优质土地资源，从而进一步降低资产质量和产品竞争力。

例如，中宏股份在爆炸发生前就在北京和海南的政策调整中苦苦挣扎，而且该公司将大量商品放到一个地区，使其难以面对市场低迷。

“公司国有化之后，我们的营销压力将更容易，城市将旋转，我们将能够支付国家价值。” TOP20营销总监告诉记者。

大鱼吃小鱼

中小房地产开发商生存危机的背后，是房地产进入稳定期的必然结果。

柯睿在2019年上半年发布的销售数据显示，TOP100与房主之间的规模差异仍在继续，行业竞争加剧。

其中，TOP3房企入股集中度同比增长0.7％至10.5％，龙头房地产企业继续保持稳定优质发展。与去年相比，TOP4-10，TOP11-20和TOP21-30房屋公司的股份份额也有所增加，市场份额稳步增加，大型房屋公司的竞争优势不断加深。在大多数城市，销售随着销售下降而下降，并且在TOP31-50变得强劲之后，房屋公司的竞争优势开始减弱，股票集中度下降0.2个百分点至8％。苏汇控股集团总裁林峰表示：“规模不是万能的，没有规模的。”

对于没有规模优势的中小型住房公司，它们在资本，土地和销售领域受到极大限制。

“大多数房地产开发商固有地需要银行的低成本资金，而这需要一定数量的访问权限。否则，他们将不在我们的白名单中。”

当前，大多数银行在TOP30中都有白名单客户，并且大多数信任白名单客户似乎都接近TOP50。

没有资金，土地扩张就非常困难，如果不扩大土地，就很难获得便宜的资金，因此就没有更多的市场份额。当市场份额下降时，没有广泛布局能力的房地产开发商将面临面对地方或城市法规的巨大压力。

例如，由于具有较大的工业优势，格陵兰控股降低了总房企价格，2018年平均楼面价为1890元/平方米。

例如，最近在天津，市场不景气，因此TOP5房地产开发商开始降价，使得天津项目非常被动，难以出售。 “ TOP15房地产经纪人告诉记者。

宏阳集团董事长姜大洋认为，这个行业正在变得越来越集中和硬化，但这并不意味着它将保持不变。房地产行业的快速扩张期已达到最近的1-2年，未来将关闭。

甚至像SOHO China这样的明星公司也跟不上冲刺的规模，并于近期出售了该项目。

第一财经记者说，今年早些时候，包括华侨城，阳光100中国，桑吉集团，威泰证券和太和集团在内的房地产开发商选择出售他们在该项目中的股份，然后实现了可观的利润。

时代越来越紧迫，许多房地产开发商正在及时建造及时的特快列车，然后变得更强大。但是，中国的中小型房地产开发商的经营和审判不允许错误的判断，没有困难，而只有万山。

面对万山山脉，今年的400家中小型房地产开发商只是多年来消失的缩影。

资料来源：第一财经