如果中国的房地产业分为四个阶段：萌芽期，增长期，稳定发展期和成熟期，随着“商品房销售量的到来”中国2018年的根源近150亿，“中国房地产业逐步发展。进入稳定发展期，这可能是房地产公司最后一次高速增长的机会。

但它不容忽视。这也是中国房地产业罕见的“高速”时期。截至2016年，中国房地产销售额首次突破10万亿元（11.76万亿元），去年仅为两年后的14997亿元，而垂直横向连锁商品Estate诞生了IP和股票。操作，TOD和其他新的和有趣的尝试。特别是，TOD模型在规模和效率方面特别有前景，被认为是新的蓝海。

在TOD系统下，城市道路网络可以连接到内部中央区块，并集成大型商业综合体，商业办公室，商业设施和中高档住宅建筑。在未来，考虑到房屋的总面积，集团的质量，物业服务系统，商业环境和总体规划，TOD将是住房公司参与可持续发展的重要选择。城市。

9月5日，在中国超值房地产第九届年会上，北京投资发展总裁高义轩，蓝绿双城科技集团总裁顾建明，越秀房地产副总经理，经理张艳大湾区轨道交通房地产有限公司总经理张博，58房研究所首席分析师，从各自的经验和专业领域开始，深入研究了TOD的方法论和发展理念，并做出了贡献。许多干燥产品值得业界参考。

中国的“TOD时间”200亿爆炸力量的蓝色海洋是惊人的

TOD模型是一种面向公共交通的发展，是一种非汽车规划和设计方法，可在规划住宅或商业区时最大限度地利用公共交通。

随着TOD开发硬件基础的不断完善，到2018年底，72个国家和地区的493个城市开通了城市轨道交通系统，行驶里程超过26,100公里。

在中国，有187条城市轨道交通线路，里程5766.7公里，客流量超过1844万人次。 2018年，中国16个城市仅开通了16条新线或延长线，总长734.0公里。轨道交通在主要城市发展迅速，中国目前拥有开发城市TOD的硬件基地。与此同时，中国的一些省，市，区也提出了相应的政策来鼓励TOD模式，该模式得到了政府的大力支持；许多住房公司已经拥有一定的TOD城市建设能力，并已在一些城市建立了相应的城市。显示。可以说，中国大力发展TOD模式，充分保证了软实力。

中国的“TOD时间”已经到来。这对住房公司意味着什么？

网站上的客人已经在世界各地发布了成功案例。

从位于东京六本木的东京着名的TOD项目来看，这个项目有两条地铁线在平台下方挖了42米（7层），创建了日本第一个商业高速公路综合体。即使在经济衰退时期，六本木新城的公寓也很稀缺。

地铁九龙站上方的天玺也曾被称为“亚洲公寓之王”。因为九龙站有两条中央快线，东涌线和机场快线。它可以转移到广深港高速铁路。九龙站也有通往世界的门户的优势。

虽然TOD是一个细分，但这个模型可以产生强大的粘性消耗能力，并且本身就是先进的。

在规模上，北京投资发展总裁高义轩在论坛上公布了一组干产品数据。 TOD是一个非常重要的蓝海市场。全国铁路运输基地数量约为400亿元。该国有100多个计划。铁路运输基地平均发展规模超过50万平方米，改造后，该场地规模可达40亿元（不包括轨道站的整合）。

“此外，北京有84个轨道整合项目刚刚解决。这是一个巨大的市场。如果整合这个部分，整个市场的容量大约是100亿到200亿元。太棒了。”

高义轩认为，未来，住房公司将在这一领域获得非常持久和长期的业绩。

越秀房地产副总经理兼大湾区轨道交通房地产有限公司总经理张燕也指出，TOD是城市公共交通的发展，越来越多的城市投入大量资金修复地铁和生成更多的地铁站来处理周边地区。发展，公司有更多的城市选择。从这个角度来看，这确实是一个很好的机会。

“例如，在广州，广州地铁现在运营超过400公里。未来将超过1000公里的运营里程，这将产生更多的地铁站，包括几个设施。越秀房地产看到这个发展空间将来。“广州地铁有合作。在大湾区，我们的轨道交通业务将代表公司未来一半以上的业务。“

TOD字段阈值超高。并非所有住房公司都适合。

房地产业达到150亿元后，最大的空间实际上来自于该领域的深度挖掘。 TOD是大多数房地产公司试图竞争的领域之一，但并非所有房地产公司都适合TOD干。高义轩认为，由于公司与地铁公司有着非常密切的合作关系，并且是重要的股东，北京投资发展公司将做TOD。

其次，TOD项目不符合传统参考住房公司在项目期间运作的一系列想法和标准。例如，北京第一个TOD项目的郭家庄矿床无人问津，这违反了传统参考住房公司的标准化和设计要求。

此外，无论前一时期的手续如何，或者管理系统难以建立，TOD项目的轮换都非常缓慢。

“参考住房公司同时在每个城市有10到20张光盘。总经理必须监督许多项目，但TOD项目必须有专门的人员，从地铁运营的安全到批准所有的程序，直到地铁，产品的连接。建设，我们都必须是专业人士去做。因此，我们可以看到许多住房公司已经表示他们想参与TOD，但他们真的坚持。北京投资发展公司已经做了10年并坚持下去。这是唯一可以建立的商业模式。“

蓝绿双城科技集团总裁顾建明表示，对新经济和新动能的支持需求将越来越大。例如，杭州的城市化率达到72％。杭州地铁一期工程是中国最大的汽车细分项目。计划中的商业办公室的支持率为10％；杭州地铁三期工程共有11个矿床，蓝绿双胞胎参与其中。其中四个是当时的，占业务的30％，商用车的数量最多，占50％。从这个角度来看，公司的综合运营能力将更加重要。

但是，在目前城市化和城市化水平达到一定水平的情况下，城市框架不断扩大，建设用地越来越少，工业用地越来越多，矿床面积约为20万~30万平方米，当铁路交通发展越来越快时，应采用这样的建设用地。

还有一些想要使用的阈值。顾建明提供了一组数据，无论地点之间的差异如何，铁路（工程）覆盖的成本约为6,000-8,000元/平方米，整个TOD项目的成本分布在覆盖水平上地铁，分配给建设在这个级别，有财务门槛；当在这些项目上方的站点上进行交叉或盾牌时，存在技术阈值。例如，杭州项目中的蓝绿双胞胎在盾构和桩上方需要协调多层要求。另外，一块土地上有两张证书，不到9米半是市政用地，超过9米是开发用地。消防和人防的过程也是对公司的考验。

另外，从项目开始到二级投标和停牌市场的一块土地，稍微快一点的时间大约需要两年半，稍微慢一点可能需要三年左右，这是正常的，运营周期适用于公司实力测试的各个方面。

“所以，总的来说，TOD是一个蓝色的海洋，但它有一个非常高的门槛，它需要建立，它需要整个行业的公司来促进和加强沟通，”顾建明说。高能耗城市更适合开发房价TOD 2万元/平方米是“最终结果”

目前，从全球范围来看，TOD模式在大城市更为常见，但是它适用于所有城市吗？

58住房研究所首席分析师张波表示，不可否认的是，TOD模式在该市有明显的良性接触，特别是通过铁路交通和商业开发的发展，可以缓解“沉睡的城市”，也就是说，该区域的清空和中心的过度集中。问题是促进城市职业生态的平衡。

然而，TOD的本质不是轨道和房屋的简单添加，而是通过城市支持服务提供商的连接模式在空间和内部因素以及人流中的“化学反应” 。在此基础上，它将提高土地溢价和房地产升值，这将为住房公司的发展带来更多空间。

因此，如果TOD模型能够推动三，四级城市的房地产市场，最重要的是要看城市是否有相应的流动性因素。不只是铁路交通可以创建TOD模型。一般而言，它位于该国五个主要城市群的三级和四级城市，并且是一个人口进入的城市，以创建TOD。

张燕认为，这取决于城市的位置，如大湾区，或大都市区和中心城市。如果与中心城市没有很大的关系，或者城市的经济实力不依赖于某种程度的能源是不太可能的。

“中心城市和大都市区的主要城市有机会开展高成本的陆上开发项目。平均三，四级城市，规模和人口不足，而不是房价可能达到2万元/平方米。“成本创造项目，“张艳说。

高义轩从住房公司的角度分析，如果这个城市的住房平均价格超过2万元/平方米，那么做TOD是合适的。如果在建设土地的过程中需要支付额外费用，当房屋价格低于2万元/平方米时，土地就不如隔壁的白地。

“我说2万元不一定是今天房价的价格。可能我们计划上市5年，5年后，我们有机会达到2万元，”高一轩说。

然而，TOD的高级能力确实令人印象深刻。顾建明直截了当地说，他的公司在2014年占用了一块土地，最低价格为8400元/平方米。到2018年中期土地出售时，土地价格已超过3万元/平方米。与国家发展和改革委员会约29个城市相关机构的统计数据显示，他们将建设一个地铁项目，到2019年他们可能会达到50个城市。需要建立这样的项目，这些城市的中心城区GDP，客流和人口的能源水平较高。

杭州共有138公里和4条线路。到2020年底，亚运会前将开通10条线路和2条城际特快列车。在正常情况下，施工将是紧急的。“我们选择在杭州这样做。一方面，由于铁路交通规模大，另一方面是因为有足够的政府，公司，行业，人民的支持。虽然杭州是二流城市水平，它非常锁定。“因此，对TOD的生活方式也有需求，“顾建明说。

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