“从2020年到2024年，我们预计南山区(前海除外)将有约349万平方米的优秀写字楼供应.”最近，商业建筑研究机构高力对深圳南山区办公建筑市场的基本面进行了分析和预测。该机构认为，随着科学技术企业通过主体的产业结构，南山区办公市场更能抵疫情的冲击，今后几年内蛇区、深圳湾超级本部等新兴编区的崛起，南山将逐渐转变为深圳的综合经济中心。

中心区西移南山办公市场崛起

福田，罗湖是深圳传统的商办产品交易人气市场。本世纪初成熟为罗湖写字楼，福田由于车公庙片区的崛起，成为中央商务大厦、国际商会大厦等当代新中心。随着新旧交替，深圳市中心慢慢向西移动，东部地铁线路日益完善等外部条件的催化作用，使南山、宝安成为冉冉升起的秀。其中，产业经济发达的南山更加突出。

尽管去年深圳市办公室市场受到外部经济状况的持续压力，南山区市场呈现出明朗的面貌，贸易热甚至赶上了福田中心地区；此前，据第一太平戴维斯监测统计，南山区写字楼净吸收连续2019年第四季度居全地球第一位，全年累计为城市总吸收量的7%做出了贡献。第一次太平分析结果解释说：“地铁5号线南延线和9号线连续开通，部分地区区吸引政策的引进和更新，城市建设中心西移动岭要素资源的聚合等被选为主要原因。”

新兴战略产业占据了主要贡献地区办公室市场的主要需求

另一方面，因为在南山区产业结构中，新兴战略产业占据了主体。在去年的一次办公市场调整中，科技、新媒体、通信(TMT)等行业的企业成为南山区高级写字楼的主要需求层。数据显示，南山区截至2020年1月，拥有164家上市公司和4000家国立高新技术企业，其中集成电路、5G、人工智能、海洋经济等领域的战略新兴产业增加值占南山GDP的60%左右。

由于这种产业结构，在今年的疫情之下，南山区办公室市场最大限度地避免了冲击。可以肯定的是，由于宏观经济冲击和潜在的企业利益损失，南山区的质量办公市场有可能受到影响，但是南山区质量办公大楼租户企业的运营是因为与比较普遍应用尖端技术的企业文化相比，其韧性更高。高力国际分析认为。

高力国际在报告中分析，大量网络和软件公司的日常运营比物理办公空间更注重网络平台和信息技术应用，通过快速切换，可以适应突然的交通和人口流动限制，恢复运营，使生产力和业务活动更容易、更有效地过渡到“远程办公”模式。交通更加成熟，新兴商业区具有很大的潜力。

今后几年南山办公室市场的诸多利益值得关注，包括基础设施、新兴事业区的崛起等。据深圳市城市铁路交通建设规划文件透露，今后南山区将成为深圳交通密度最高的地区之一。“到2020年3月为止，南山区内的地铁线路有5条，到2020年底为止，地铁线路有7条，到2030年为止，贯穿南山的地铁线路有9条。”高力国际方面将把这些密集的交通基础设施紧密地连接在各个事业场所，共同建设南山区多中心的商务结构。

高力国际认为，后海、高新园商务区发育已趋成熟——前者是唯一一个在未来5年内每年都有新建写字楼计划完工入市的片区，后者则在今年南山区新增优质写字楼供应总量中占近7成，但未来，蛇口和深圳湾超级总部等未来新兴商业区也具有很大的潜力。以深圳湾超级总部基地为例，与传统的中央商务区不同，该部门将受益于政府的计划，使其成为24小时运营的商业区，大面积的中央绿地，各层次的文化设施创造低容积率的街道和生活空间，“我们预计2024年将逐步成熟，转移目前的地块计划统计数据，今后132万平方米以上的高级写字楼租赁供应将集中在这里。”该机构预测。

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