进入第二季度，随着国内疫情逐渐控制，深圳市各行业的经营活动也进入了恢复期。政府补贴和公共企业业主租金减免等好措施将恢复市甲级写字楼租赁市场活动图，需求行业主要来自金融业和TMT。但是，随着下半年新增供应的增加，市空置率继续保持在高水平，转换到稳定器，租金仍然面临下行压力，但降幅或将有所收窄，其中以新增供应最大的南山区承压最为明显。

宏观经济

上半年，面对疫情带来的严峻考验、复杂多变的国内外环境，全市全面推进疫情防控及经济社会发展，加快推进双工复山复相复市，主要经济指标持续好转，经济运行恢复态势明显。2020年第二季度深圳市GDP总额为12634亿元，比上年动机增长0.1%。凭借强大的经济恢复力，仅3个月就将第一季度下降的6.6%直接提高到第二季度增长率0.1%。从产业方面看，第二产业同比下降了2.3%，比第一季度反弹了11.8个百分点。与第三产业去年动机相比增长了1.7%，比第一季度上升了3.5个百分点。

固定资产投资方面，第二季度比上年动机上涨7.8%，反弹速度比较快。在消费方面，深圳市社会消费还没有完全恢复。社会销售产品零售总额在第二季度也反弹了8.1个百分点，但比去年同期下降了14.8%。以进出口为例，出口总额为7150.37亿元，与去年相比上升了5.9个百分点，进口总额为6206.38亿元，上升了6.5个百分点。

图：2015年第1季度至2020年第2季度深圳市GDP、第三产业累计值和去年动机

来源：CREIS中指数据办公室版本

供给与需求

第二季度深圳市办公楼记录了6万平方米的新供应，进入市场，共交付使用2个乙级办公楼。受疫情影响，多名项目推迟到下半年交货。从分布地区来看，南山区是新供应的主要集结地，主要集中在前海、后海、西丽地区。

从全市办公楼市场运行情况看，2020年第二季度新开工面积为93.45万平方米，比第一季度平稳反弹，但仍同比下降14.34%。竣工面积为28.97万平方米，比上年增长了168.58%。

图：2018年1月至2020年六月深圳市办公楼新建和竣工面积

来源：CREIS中指数据办公室版本

从需求角度看，受疫情影响，业务活动尚未完全恢复，企业的扩张和租赁计划放缓，第二季度主要租赁需求行业为金融，TMT两部分，分别为26.8%和27.6%。

图：市场租赁需求产业比率(按租赁面积)

来源：CREIS中指数据办公室版本

租金和空缺

就租金而言，六月目前深圳市市甲级写字楼的租金为106.87元/月，东汇费分别下降了6.29%和1.72%。从分相圈来看，福田中心区甲级写字楼的月租处于相对较高的位置，达到172.92元/平方米的月亮。前海、华强、宝安中心的月租是中间地区，约115元/月。龙岗中心，龙华地区的价钱相对较低，平均月租分别为74.41元/平方米和72.12元/平方米。受疫情影响，宏观环境和经济活动仍处于恢复期，租赁需求需要进一步释放，租金仍保持下降趋势。在疫情期间，业主在提供免租、装修补贴、佣金激励等租赁战略方面比较灵活。

图：2018年九月~ 2020年六月深圳市重点商圈甲级写字楼租金趋势

来源：CREIS中指数据办公室版本

由于受疫情的影响，写字楼租赁需求减弱，整体市场吸收不足，脱华周期延长，主要商圈空置率比去年年末呈上升趋势。下半年深圳市写字楼市场仍有大量新供应进入市场，预计高层空置率将贯穿2020年全年，租金下行压力将持续。

大宗交易

第二季度，深圳市仅记录了两项大宗交易，总交易额为16.23亿元。深圳市华辉集团作为主要购买者，以12.83亿元获取新城市大厦收入，另一名个人投资者以3.4亿元购买了位于龙岗的万和5.00万元购物中心，两处茄子房地产都位于非核心地区，投资者对深圳市新兴商圈的未来增值空间仍持乐观态度。从成交量来看，深圳市上半年疫情的影响明显，交易总额比去年同期下降了91.31%，单一交易价钱也明显下降，受到外部环境不确定性的影响，今后还将继续。

预计下半年宏观经济基本面将进一步恢复，但由于市场存量大，以及今后准备进军多个项目的影响，深圳市下半年写字楼市场也仍然面临着很大的脱货压力。在租赁需求方面，主力租户没有发生大的结构调整，代表科技头面企业的企业预计将保持稳健的租赁需求，同时受到国家政策导向，新基础设施相关产业链上游下游企业的办公楼租赁需求将进一步释放。业主方面将采取更加积极的战略应对未来的新供应和脱货压力，在提供租金优惠政策的同时，优化写字楼硬件和软件配置，提高市场竞争力，灵活的租赁政策也将给企业带来包租变更、扩张窗口期限。

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