深圳写字楼市场罕见的转折点。随着经济持续复苏，防疫得到有效控制，市场需求普遍回暖，连续两年下滑的写字楼租金首次停止下跌，开始回升反弹。

据戴德梁行披露的商业地产年中回顾数据显示，深圳写字楼空置率第二季度下降3.27%至22.3%，空置率4年来首次明显下降。标志性的方式改变写字楼租赁和交易市场颓势的事件。但通过实际调查，发现实际深圳写字楼市场两极分化，陷入冰火双重状态。

另外，随着深圳部分优质写字楼的空置面积逐渐减少，业主开始提高报价，租户正在活跃看房。另一方面，写字楼降价打折、片区空置率没有飙升，租金持续下降，优惠补贴较大。

关于写字楼市场是否变暖，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，由于巨大的供应压力，现在谈论市场变暖还为时尚早。不得不说，今年上半年市场需求活跃度大幅提高。

从去年下半年开始，整个写字楼租金呈实质性下降趋势，降低了办公租赁成本，共同刺激了企业变更租金、扩大租赁需求、市场寻租活动增多。但是在今后5年里，可供应还有600多万，未来库存量增加了一倍，供给压力依然很大。市场仍然处于买方市场，协商空间很大。

今年写字楼的动向怎么样？

根据第一太平戴维斯监控数据显示，从2020年下半年开始，被抑制的写字楼租赁呼吁陆续被释放。

2021年上半年，受多方面积极因素综合影响下，市场参与者信心提振，包括深圳在内的台湾区甲级写字楼市场开始呈现复苏趋势，深圳2021年上半年空缺率下降1.5个百分点，降至26.4%。第二季度平均租金指数跌幅继续缩小，但依然继续探底。

数据显示，过去一年深圳城市写字楼平均空缺率为22.5%。

2020年下半年写字楼空置率上升到27.9%，是城市四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。

不难想象，2020年因正面疫情袭击席卷全球的，对包括写字楼市场在内的所有行业产生了巨大影响。

租赁减幅持续缩小

“价格交换”成为共识

根据第一太平戴维斯监控数据公布的《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》显示，市场租赁诉求有所反弹。尽管存在供过于求的压力，深圳租金继续下滑，但与大湾区平均环比降幅1.6%相比，深圳2021年上半年写字楼租金指数环比下降0.9%。二季度全市租金指数继续探底，同时降幅持续收窄，指数环比一季度微跌0.2%，同比下降2.4%。截至二季末，全市平均租金为人民币每平方米每月183.6元。

尽管第二季度租金指数跌幅缩小，但在2021年上半年台湾区价格指数上升0.2%的环境下，深圳写字楼价格指数下降幅度最大，从5.2%下降到179.7%，成为大湾区环比降幅最大城市。

综合分析，深圳业主对公供过于求的担忧，冲淡了经济复苏带来的积极情绪，面对如此庞大的写字楼存量市场，“以价换量”成为一种共识。通俗点来说，就是心态放软，愿意降价。

第一，前海写字楼市场反转，吸收量在各地区中排名第一

前海虽然是如日中天的城市新中心，但写字楼超高空置率常年占据第一位，这是令人惊讶的。

贝壳数据显示，2020年前海写字楼空置率达到56.4%，一方面前海新住宅出售，一方面写字楼吐血打折，“冰火双日”深圳房地产市场魔幻现象从未消退。

之前，关于前海某写字楼降价打折的消息沸沸扬扬，市场热闹起来，接连看到前海写字楼的发展前景。

但是本季度前海写字楼租赁市场开始反转。根据戴德梁行的研究，上半年前海20.8万平米的净吸纳量约占全市吸纳量的一半，吸纳量持续高居各片区之首，片区吸引力可见一斑。

张晓端指出，在持续集中供应面前，作为新兴板块的前海办公物业压力不断增大，政府正在积极吸引投资，在地区低价战略和租金补贴的刺激下，具有相当大租金优势的高质量房地产正在吸引租赁扩大、租赁变更和新部署。

二、对深圳西部的大面积租赁需求

近十年来，深圳城市商务中心一直迁往西部，在罗湖、南山、前海，各商务办公区形成了不同的功能定位，形成了每个商务办公区不同的功能定位，同类企业的聚集和虹吸效应日益凸显。

根据戴德梁行年中的报告，领头科技类的技术企业聚集在西部板块是显而易见的。今年上半年，很多头部企业或快速发展的科技企业在前海、宝中、科技园、后海等租赁需求活跃，南山和宝中平均租赁面积超过2100平方米。

该地区是新写字楼面积的主力供应面积，比旧区大得多的优点是，企业可以以较低的租金租赁大面积的办公室，更符合高科技行业的高速增长和扩张。

因金融业而名声大噪的福田商务区，租赁需求和租金业绩与西部大不相同。据《中国经营报》报道，福田中心整个写字楼市场活跃，部分优质写字楼空置面积逐渐减少的情况下，业主改变主意，开始适当上调租金报价，小面积住宅畅销，租赁率比以前提高了很多。

对于上半年整体写字楼租金表现和各区租赁活动图，深圳甲级写字楼租金连续9个季度小幅下调，第二季度甲级写字楼平均租金为每平方米上涨0.7%的211.14元，结束了2019年第一季度开设的租金下滑趋势，市场积极的租赁需求对租金起到了积极的支持作用。

集中供应越多的地区，市场需求释放越活跃。例如，新兴板块前海集中供应多，租金占优势，选择票多，吸收量排名第一。相反，成熟的福田和罗湖供应少，空置率低，因此租赁活动度不高。

三、深圳空置率一线城市第一，供应压力和需求支持并存

深圳写字楼市场正在悄然复苏，空置率首次呈下降趋势，今年上半年吸收量明显，42.9万平方米的吸收量不仅超过去年整体水平，还意味着同期新增供应量增加了10万平方。也就是说，需求也在不断消化市场的库存面积。

但是在供应方面仍然不乐观。据戴德梁(Dade Liang)公布的数据显示，2021-2025年深圳市甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，位居一线城市首位。即使项目有可能推迟交付，将市场库存规模扩大一倍也只是时间问题。

考虑到供应量的高压，深圳写字楼空置率从3.27%下降到22.27%，但与上海14.6%、北京17.5%、广州7.2%相比，高企的空置率仍然位居一线城市首位。

深圳和北京上海写字楼的规模和产业发展阶段不同。北京上海已经是千万级成熟市场，深圳达到5600万规模，需要大量的新供应来为经济发展提供强有力的支持。广州2015年在写字楼保持较低的供应状态，因此吸收量和市场活动度一般，空缺率相应地处于较低水平。

深圳正处于产业快速发展时期，大量新集中供应必然会带来写字楼上涨，房地产脱华需要时间，因此有必要辩证地看待深圳写字楼高空置率问题。

随着深圳国际化知名度的提高，深圳的A级写字楼越来越受到关注，来自全球各行各业的公司都在寻求进入的机会，但在空缺率不断上升的今天，很多投资者也持强烈的观望态度。

对于深圳写字楼房地产的价值，戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙持肯定态度。他认为深圳商业氛围浓厚，是大湾区和全球商业经济的首选聚集地。很多准备上市或上市的公司倾向于将总部设在深圳。随着吸收量不断增加，租金不断上涨，根据写字楼的价格优势和金融科技企业的增税需求，长期持有深圳优质写字楼产品是很好的投资机会。

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