中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2022年经济工作。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，促进房地产业健康发展和良性循环。会议通稿传递的信息量非常大，与过去高层会议对于宏观经济只是微调相比，这一次政治局会议却明确传达了对宏观经济工作力度很大的调整信息。

首先就是对明年宏观经济工作的基本定调。" 明年经济工作要稳字当头、稳中求进 "。

微观政策要激发市场主体活力。要强化知识产权保护。结构政策要着力畅通国民经济循环，提升制造业核心竞争力，增强供应链韧性。

科技政策要加快落地，继续抓好关键核心技术攻关，强化国家战略科技力量，强化企业创新主体地位，实现科技、产业、金融良性循环。

" 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环 "。

其中关于“良性循环”的提法属于首次。

“房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付，由于整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长，因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，这其中最重要的就是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

" 促进房地产业健康发展和良性循环 "。房地产关联上下游行业上百个，现在因为金融行业对房地产抽贷、限贷，直接导致房地产开发企业现金流枯竭，开发商没有钱，关联产业链就都拿不到钱，房地产产业链就陷入一个死循环。

现在高层明确定调，要让 " 房地产行业良性循环 "，也就是说，金融行业会继续给开发企业放款了。开发商有钱了，下游关联行业才能保证结款，才能让房地产行业进入良性循环的轨道。

就在同一日，央行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。无疑，这也是一次疏通房地产链条良性循环的重要举措。

这次降准有哪些重要信号？

1、稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。

2、此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。

3、此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

4、引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。

保障性住房建设被提到首位

“坚持稳中求进工作总基调”“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”“继续做好六稳、六保工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”——此次中央政治局会议为做好明年经济工作指明了实践方向。

会议强调，宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续；稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。

在人们更为关注的住房问题上，此次会议主要讲了三句话，一是要推进保障性住房建设，二是支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，三是促进房地产业健康发展和良性循环。虽然着墨不多，但在楼市步入“寒冬”之际，这样的提法对行业发展来说更具指示性意义。

为何房地产业会出现“恶性”循环？红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖认为，过去几年整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，二是房价上涨预期不再，三是随着房企资金链收紧，信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。

于是，整个房地产业链条陷入一种“恶性循环”：房子难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险-房子更难卖-回款更加困难-外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）-房企信用风险继续释放……现在，针对房地产业调控的措施需要修正，把“恶性循环”变成“良性循环”。

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