市场导读

一宏观环境

二土地市场

三商办市场

四商办网市场总结

深圳经济发展

受疫情原因，深圳经济受影响，但防疫的措施得当，影响时间较短，深圳经济增速预计放缓，但基本面

稳定，预计环比2021年一季度将有小幅度增长

深圳内外需持续增长

2022年1-2月，深圳全市社会消费品零售总额1515.84亿元，同比增长2.3%，基本生活类商品销售良好；全市进出 口总额高达5067.8亿元，同比增长3.1%；（3月数据未出，预计影响较大）

累计商事主体数量高达385.4万户， 同比增长5.3%

2022年一季度新增登记商事主体54477户，截止一季度，深圳累计商事主体数量达385.4万户，持续居全国大城市首位

深圳城市规划

深圳交通“十四五”规划发布实施

2022年2月23日，《深圳市综合交通“十四五”规划》）正式发布实施。根据规划，到2025年，深圳将基本建成“开放畅达、立体融合、低碳智慧、安全宜行”的交通强国城市范例。

• 建设卓越的城市交通运行体系：

地铁建设：全力建成 5 号线西延、8 号线二期、6 号线支线一期、12 号线、13 号线、14 号线、16 号线、20 号线一期、3 号线四期、6 号线支线二期、7 号线二期、8 号线 三期、11 号线二期、12 号线二期、13 号线二期（南延）、 13 号线二期（北延）、16 号线二期等线路，扩大城市轨道网络覆盖范围；

枢纽战场：推进前海、岗厦北、 黄木岗、大运、平湖、鹭湖、白坭坑、五和等一批枢纽的站 产城一体化开发；

综合车场：加快建设民治、凤凰山、观澜大水坑、盐田北、龙城北、南湾、大田洋、西乡固戍、龙华、梅林、布吉、公明等综合车场；

• 国内循环的综合运输通道：

城际铁路：深莞增城际、 深广中轴城际（常龙城际）、塘厦至龙岗城际；

枢纽工程：新建西丽、机场东、罗湖北、深汕等综合交通枢纽，推进深圳站、光明城站、坪山站改造提升；

• 打造全球湾区核心枢纽海港：

码头航道工程、LNG建设工程、港口集疏运完善工程、国际航空枢纽；

• 建设全球物流枢纽城市：重点物流园区及枢纽。

深圳市服务业发展“十四五”规划发布

2022年2月9日，深圳市发改委对外发布《深圳市服务业发展“十四五”规划》，提出到2025年，深圳服务业增加值突破2.5万亿元，现代服务业增加值占服务业增加值比重达77%。

规划内容

• 提出将着力推动车公庙湾区时尚总部中心、罗湖国际消费中
• 心核心区等13个特色服务业基地的建设；
• 确定了深圳各区服务业发展的重点方向；
• 对深圳服务业未来发展确定了目标，包括综合竞争力显著提
• 升、国际影响力显著提高、服务创新力显著增强；
• 提升深港口岸经济带和特色服务业基地支撑；
• 提出将推动深圳都市圈服务业一体化发展；
• 提出将积极推进一批试点示范产业园区建设

深圳住房“十四五”规划出炉

2022年1月14日，深圳市住房和建设局、深圳发展和改革委员会发布《深圳市住房发展“十四五”规划》。

•  “十四五”居住供地目标：供应居住用地不少于 15 平方公里，建设筹集住房 89 万套（间）供应分配住房 65 万套（间）；
• 优化住房空间布局：推动大型安居社区建设 ，分区落实公共住房建设筹集与供应分配目标；
• 规划列出了将面临的挑战：住房供需关系紧张，住房结构不合理 ，住房保障不充分 ；
• 总结“十三五”期间住房供应情况：居住用地供应逐年增加，住房建设筹集持续提升 。

•  “十四五”居住供地目标：供应居住用地不少于 15 平方公里，建设筹集住房 89 万套（间）供应分配住房 65 万套（间）；
• 优化住房空间布局：推动大型安居社区建设 ，分区落实公共住房建设筹集与供应分配目标；
• 规划列出了将面临的挑战：住房供需关系紧张，住房结构不合理 ，住房保障不充分 ；
• 总结“十三五”期间住房供应情况：居住用地供应逐年增加，住房建设筹集持续提升 。

前海部分用地可变宅地

建出售型人才房

2022年3月21日，前海深港现代服务业合作区管理局印发《深圳前海深港现代服务业合作区已供应用地规划调整 后的土地处置办法》。本办法自2022年3月1日起施行，有效期3年。

各种土地处置情况如下：

• 由其他用途用地变更为居住用地的，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）。
• 由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的20%无偿移交市前海管理局。
• 商业服务业用地中，商业、办公、旅馆业建筑变更为商务公寓的，应将新增商务公寓建筑面积的10%无偿移交市前海管理局。
• 商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%。
• 居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）

深圳首套房贷利率降至4.9%

深圳市场主流房贷利率调整为首套最低4.9%（LPR+30BP）

• 深圳一直是大湾区房贷利率最低的城市，房贷利率
• 也比较平稳；
• 利率下调给购房者带来最直接的影响是购房成本下降；
• 此外，房贷利率降低落实了信贷端口的放松，极大提高购房者信心，将进一步激活合理住房消费需求，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者更有动力进入楼市

六部委新规出台，房地产市场迎利好

2022年3月16日，国家六部委新规出台，稳定房地产市场信心。

• 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，关于房地产企业，提出要及时研究和提出有效的防范化解风险应对方案；
• 财政部明确，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；
• 央行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态，防范化解房地产市场风险，推动行业转变发展方式，促进行业良性循环和健康发展。

全市首个！

龙华区房地产全链条监管平台上线

2022年1月1日，龙华区住房和建设局主动作为，盯紧行业痛点、难点，利用区块链等智慧化、数字化科技手段， 建设打造了全市首个房地产全链条监管平台，并于2021年12月31日正式上线。

• 该房地产全链条监管平台选取19个房地产项目进行全链条数据贯通试点，试点项目覆盖土地出让、规划报建、销售等多个阶段，包含居住用地、商业用地、工业用地等不同性质土地。
• 房地产全链条监管平台系统主要构建“三方三化”房地产市场监管体系，即政府、企业、公众三方参与的科学化、可视化、透明化系统。

深圳政策宏观环境总结 



2022年一季度，土地市场成交环比下跌超八成，商业用地面积占比超七成。

2022年一季度深圳商办土地出让数量占比50%，面积占比75.6%。出让土地数量主要集中在南山区和龙岗区，其中出让土地面积龙岗区占比最大，占比58%.

商办市场

1

一手公寓销售市场

供求关系整体平衡

供求量均有所下降

• 2022年一季度，深圳公寓供求关系整体平衡，但受市场影响，供应量及去化严重下滑
• 其中批售面积约7.78万㎡；成交面积约7.97万㎡；

罗湖成交量一骑绝尘，成交超5万㎡

• 一季度，罗湖成交高达50862㎡，占比超60%，主要为益田御龙华府项目成交；其次为龙岗区，成交约7100㎡；
• 一季度，深圳公寓市场非常冷清

面积90㎡以下公寓成交占比跃升至43%

• 面积45㎡以下公寓成交占比有所下降，为37.8%；面积在45-60㎡占比8.8%；
• 60-90㎡占比10.4%；90㎡以上占比跃升至43%，占比最大；

总价600万以下公寓占比最大

• 总价100万以下公寓成交占比1.4%，100-300万成交占比最大达35.2%，300-600万占比19%；
• 总价600万以上的公寓占比有所增加，其中600-1000万占比13.6%，1000万以上占比30.9%，

一手公寓市场总结

1

整体来看，2022年一季度公寓供求关系平衡，但受疫情影响，供求量、去化量大幅下降；

2

供应方面，因市场及疫情影响，整个一季度深圳的供应骤减，公寓仅供应约7.78万㎡，不到去年全年的十三分之一；

3

需求方面，受春节假期及疫情影响，公寓成交放缓，成交约7.97万㎡，处于市场冰点

4

小面积、低总价等低门槛的刚需公寓依旧是市场最热销的，成交占比最大；

5

同时，面积90㎡以上、总价600万以上的大户型、高端改善型公寓成交占比有所扩大，表明高端置业需求有所增加，预计在未来的几个季度，大户型、高端改善型公寓成交占比依旧会不断抬升；

一手商铺销售市场

商铺不温不火，成交受疫情影响大

• 2022年一季度，商铺供应供应约2.42万㎡，成交约3.53万㎡；
• 由于交易登记的滞后性，实际上一手商铺成交不足1万㎡
• 
  
• 2022年一季度，深圳商铺成交约104套，约6000㎡，主要集中在1月份成交
• 2、3月份由于新年假期及疫情影响，商铺销售处于停滞销售阶段

70㎡以下小面积商铺最受市场青睐

• 在成交面积段中，70㎡以下商铺最易成交，其中40-70㎡商铺成交占比最大，达50%，其次是40㎡以下，占比26%；

总价600万以下商铺成交占比近9成

• 在成交总价中，300-600万商铺成交占比最大，达491%，其次是300万以下，占比40.2%；

商铺不温不火，成交受疫情影响大

• 2022年一季度，商铺供应供应约2.42万㎡，成交约3.53万㎡；
• 由于交易登记的滞后性，实际上一手商铺成交不足1万㎡

一手商铺市场总结

1

供应方面，一季度仅供应2.42万㎡，仅为去年全年供应量的1/25；

2

需求方面，一季度成交量稳中有升，成交约3.53万㎡；但鉴于数据的滞后性，实际成交不足1万㎡，商铺市场较为冷清

3

商铺销售主要集中在1月份，2、3月份基本处于停滞销售阶段，受市场及疫情影响，投资者谨慎且较为保守，市场并未出现绝对力度的折扣商铺产品，交易不活跃

4

未来几个月，深圳商铺将会出现部分新产品，且价格具备一定力度的优惠

一手写字楼销售市场

供过于求，供求量双双承压下降

• 2022年一季度，深圳写字楼供过于求，供求量均承压下降；
• 其中供应面积约14.41万㎡，成交面积约5.89万㎡（含办工改公寓），平均成交价格4.7万/㎡；

龙岗成交超2万㎡

福田成交超1万㎡

• 2022年一季度，深圳写字楼各区成交面积中，龙岗区居榜首，成交20680㎡，成交主力为恒大深汇大
• 厦（含办公改公寓）；福田区居第二，成交10749㎡，成交主力为恒大珺睿大厦（含办公改公寓）；

70平以下成交占比逼近七成

• 2022年一季度，深圳写字楼70㎡以下的面积成交占比最多，主要为商改公寓，其中40㎡以下
• 24.7%，40-70㎡占比40.6%，70-100㎡占比9.7%,240㎡以上占比约10.1%；

总价600万以下成交占比超七成

• 2021年，深圳写字楼成交以低总价为市场主力，300万以下占比35.7%，总价300-600万占比40.9%；
• 600-1000万占比13.1%，1000万以上占比10.3%；

写字楼大宗交易频现

• 据不完全统计，2022年一季度成交面积超1000㎡以上的有6宗，集中在宝安、前海、龙华片区；

一手写字楼市场总结

1

受疫情影响，深圳2022年一季度写字楼市场承压前行，整体供过于求，且供求量双双下降；

2

供应方面，供应面积超14万㎡，主要源于宝安和南山市场供应；

3

需求方面，仅成交约5.89万㎡，成交主力为办公改公寓产品；

4

受制于疫情反复、外部不确定性增加，一季度经济运行有所影响，导致投资者更加晋升，需求应声下降；

5

今年全国一季度GDP增速达4.8%，增速好于预期，相信接下来随着疫情及外部环境好转，局势会更加明朗，经济运行加速恢复，二季度投资需求将会逐渐得到释放

4

写字楼租赁市场

供求关系

吸纳量放缓，空置率上升

• 2022年第一季度，深圳甲级写字楼新增供应约31.7万㎡，净吸纳量约18.2万㎡；
• n同比比2021年第一季度，净吸纳量下降35%

租金及空置率走势

深圳写字楼空置率微升至19.9%

租金价格下跌至207元/㎡

• 2022年第一季度，深圳全市甲级写字楼空置率略升至19.9%；
• 甲级写字楼租金水平下跌1%，至207元/㎡；
• 
  

累计存量

累计存量达940万㎡，预计2022年年底深圳甲级存量将突破1000万㎡

• 2022年第一季度，深圳甲级写字楼累计存量升至940万㎡；
• 主要集中在南山和福田，分别有383万㎡和355万㎡，其次是前海99万㎡；

供应情况

预计2022年全年，深圳新增供应18个新项目，预计为市场代理120万㎡甲级写字楼供应

• 2022年即将入市重点项目;
• 
  

主要片区租金及空置率

• 截至2022年第一季度，福田租金水平最高为227.8元/㎡·月，龙坂片区租金最低为121.1元/㎡月；
• 宝安空置率最高达32.6%，龙坂片区空置率最低为15.1%；

成交行业需求

信息技术行业仍霸榜为需求主力，占比超50%

• 从行业需求看，信息技术依旧是需求主力，占比高达51%，其次是金融服务21.1%；
• 福田CBD需求火爆，占比约34.8%，前海其次为29.1%；
• 
  

甲级写字楼租赁市场未来供应量

未来三年甲级写字楼供应量约750万方

• 粗略统计，深圳2022-2024年甲级写字楼预计供应量约750万，主要集中在南山和前海；

未来所有写字楼供应量

未来三年所有写字楼供应量约1310万方

• 粗略统计，深圳2022-2024年所有写字楼预计供应量约1310万，主要集中在南山和前海；

写字楼租赁市场总结

1

2022年一季度，深圳写字楼租赁市场受疫情影响，空置率略微上升，租金下行，预计二季度，由于一季度受疫情压制的需求将会延续，净吸纳量有所上升

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疫情的影响并未打击太大写字楼租赁市场，主要为一季度所处的租赁旺季

3

深圳商事主体的持续增加，诞生的办公新需求也促进了深圳写字楼的消化

4

深圳写字楼大宗租赁任然非常活跃，主要以南山及前海为准；

5

伴随着深圳的发展及各区优惠政策的执行，特别超大力度的招商引资政策，接下来深圳将更多吸引头部企业的进驻，未来大宗租赁单，将更为频发

商办网市场总结：育先机  开新局  抢

1、2022年一季度，疫情整体影响商办市场较为明显，但仅限于人的生产及生活行为，需求并未减弱，预计在第二季度，压制的需求将会爆发

2、2022年将迎来各商办类型项目的入市，竞争加大，以价换量将会频繁出现

3、2022年中国金融政策会随经济压力下行得到非常宽松的环境，资金流动性加强将会促进商办物业的买卖行为

4、2022年，深圳房地产不太可能再出现压制的政策，反而大概率会放松，这同时也利好商办物业；

5、2022年预计年内相关市场指标以稳为主，但对于各房地产环节企业，未雨绸缪，把握当下仍是主旋律。疫情的不确定将会持续，影响面也有待评估，但深圳强劲的防疫能力及经济修复能力，让我们充满信心

商办网是一家专注于商业办公领域的互联网综合服务平台，以写字楼租赁、商业新房、商铺出租、厂房等商业上商业办公租售交易服务及新房买卖为主营业务。

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