早在今年5月，就有市场消息称，位于香港寿山村道的美国驻港总领事馆以暗盘形式推出，并邀请各开发商入标。

寿山村道所处的寿臣山一带，为香港南区的传统豪宅区域，以密度低、私隐度高著称，且所招标地皮拥有深水湾全海景，业内多认为这是罕有的豪宅地皮，物业放售的消息一传开便引来不少关注。项目于7月底截标，据悉只获约两家财团入标竞投，其中以长实夺标的呼声最高。

长实不止一次出来否认这个消息，直到今日9月10日，世邦魏理仕宣布已协助以25.66亿港元出售香港寿臣山寿山村道领事馆物业之时，长实发言人仍再次出面澄清，寿山村道豪宅地皮并不是由该公司购入。

中午时分，锤子落地，恒隆称以25.66亿港元中标该寿辰山物业，且表示很高兴成功投得该地块，反映公司对香港前景投下信心的一票。

这个结果既在情理之中，又在意料之外。因为香港投标买地对于现时的恒隆来说实属少见，毕竟其上一次在香港投标买地，已是20年前购入奥运站浪澄湾地皮的时候了。

“捡漏”寿辰山地皮
以暗盘形式推出后，6月2日，香港南区寿山村道37号、现为驻港总领事馆宿舍的六幢洋房正式公开招标出售，市价估值超过100亿港元。

据悉，该处地皮占地面积9.47万平方呎，约10522平方米，建筑面积为4.74万平方呎，约为5267平方米，现提供26个单位及52个车位，另设室外游泳池。香港城市规划委员会规定，该处地皮的建筑面积可通过补地价增加至7.1万平方呎，约7889平方米。

另有土地注册处资料显示，物业是由美国政府于1948年以约31.5万港元购入，持有至今估计升值约1.9万倍。

除了地处低密豪宅区，有文章如此形容该处物业：六座美领馆宿舍独霸一处山丘，须经一条人迹罕至、无标识的斜坡小路才可达正门，向南的后方更是无人居住的山头，翻过即达深水湾海面，坐拥全海景。

最终拿下如此优越且稀缺的地皮，有评价称恒隆此次是“捡了漏”。

据了解，早前机构曾测算，该地皮市场估值约21.3亿至47.3亿港元，而最终成交价格仅在25.66亿港元左右，处于市场估价的“下限”。

从单价来看，以可重建面积计算，每平方呎成交价相当于54138港元，比此前传言的6万多港元又低了一些。

可与之对比的是，2018年，同样位于寿山村道、由周寿臣家族持有多年的39号屋地以59.29亿元出售予华润置地，创下全港最大额私人屋地成交价纪录，打破张松桥于2014年斥资51亿港元购入的山顶前何东花园屋地记录。

彼时，华润置地购入的楼面地价高达每平方呎85847港元，超出此次恒隆所拿地皮近三万港元。

美联测量师行董事林子彬对此表示，两处相近地皮的地价相差如此之大出于多方面原因，如彼时华润买入价格创片区新高，而如今香港市况差，加之投资年期及项目落成后销售期较长等影响，所以这个出价不难理解。

不仅有足够低的买地价，该地块的销售价也有一定的想象空间。据恒隆方面称，该地皮将会被重建成多间独立式豪华大宅，预计于2024年落成，投资总额约40亿港元。

莱坊执行董事林浩文对观点地产新媒体称，真正的超级豪宅在寿辰山片区可以卖每平方呎12万港元，甚至有些可以售价高达20万港元，“这一片非常适合发展豪宅及超级豪宅。”

其认为，即便最近疫情使得豪宅入市气氛冷却，买家问询数量下跌，但同时业主的持货能力强，市场上未见有很多新放盘。这表明，很多业主依然对香港的豪宅市场的中长线前景持乐观态度。

买地周期论
对于刚入袋的寿辰山豪宅地皮，恒隆称之为市场罕见、作价合理。而事实上，此次出手投地的行为，对于恒隆来说也可以用“罕见”形容。

据悉，相比在内地领域的活跃，如2018年斥资百亿杭州摘百井坊商地，近年来恒隆在香港住宅市场较为安静，除未投标进货之外，如今其在香港的可售住宅单位也不多。

截至目前，恒隆在港在售项目主要是蓝塘道的半独立式大宅和浪澄湾单位，这也使得其物业收入呈现波动下降的趋势。半年报披露，今年上半年恒隆已售出了香港住宅项目浪澄湾的最后一个复式单位。

近年来的业绩会，恒隆管理层也常被问及在香港住宅方面的土储策略，未来会不会加大投地动作等问题。

对此，陈启宗回应称：“在香港的发展我们从来没放弃，我们也积极在寻找机会，也有参与，也在看。”其表示，香港有很多的拍卖恒隆都是有参与的，只是因最终放弃参与或是出价保守中不了标而已，不是说没兴趣。

投地谨慎的背后，则是这位执掌人奉行的买地周期论。陈启宗在其股东函中就表示过，购地需要顺应经济周期，并且比较喜欢没人买地的时候买。

今年8月举行的2020博鳌房地产论坛中，陈启宗就谈到其自1991年接任恒隆董事长之后在拿地方面的策略，如何根据市场的周期判断拿地的时机。他提到，在1999年春天，市场尚因亚洲金融风暴的影响呈现颓势时，恒隆进入到市场买地，持续到一年多之后市场价格开始回暖又停止了买地。

“后来赚的钱确实有不少是那时候买进的，最好的项目，一个项目的净盈利是200亿，现在在内地，200亿的盈利不是什么大数字，但是在20年前，那是一个大数字。”陈启宗称。

此后，恒隆鲜少公开投标买入香港土地，以及例如通过如强拍牛头角淘大工业村等方式获取土储。

“那个大机遇期已经过去，只能照着特有的机会去购买需要的土地。”

至于今年新冠疫情是否带来机遇，陈启宗则称，凡是有不好的事情发生，都是买地的机会。你不一定要买，但是一定要去看，那个机会合不合乎你的需要不知道，但总是有机会。

回头来看，彼时8月份陈启宗的讲话早已埋下伏线。

目前，香港在新冠肺炎疫情第三波爆发影响下，楼市再次重回跌轨。差估署数据显示，私人住宅售价指数于5月及6月出现回升后，7月掉头回落，最新报384.8点，按月下跌约0.49%，连升两个月记录断缆。

最新于9月9日，香港税务局数据显示，因近期楼市受到新型冠状病毒肺炎第三波爆发影响，住宅交投减少，连带上月3项辣招税（额外印花税SSD、买家印花税BSD及从价印花税DSD）的成交回落逾两成。

这样的“熊市”一定程度上为陈启宗创造了买地时机。林浩文便称，香港大部分开发商借贷比例低，资金稳健，且多以香港为主要投资基地，市场波动调整反而对他们拿地及投资有好处。

来 源：观点地产网

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