一季度西安写字楼整体存量260.56万平方米，平均空置率31.3%。五大中心区域中，城北区域空置率最高，达37.6%。

相对于房地产领域的住房空置率，写字楼空置率是一个容易被忽视的数据，其实它不仅可以反映商业地产的景气程度，还能管窥地区的整体经济状况。

那么，西安一季度最高达37.6%的写字楼空置率，到底相当于什么水平？在商业地产投资、城市功能分区、产业结构调整等层面，又会形成怎样的预警？

01 西安写字楼空置率到底处于什么水平

写字楼的主要市场需求方，都是金融、科技、专业服务等服务行业。这些行业的资源又高度集中，所以谈写字楼空置率，基本都是围绕一二线城市来。

广州、北京空置率要低于10%，深圳、南京、上海紧随其后，都在15%以内，分别位列前五。

前面提到，第三产业尤其是金融业，是写字楼的绝对需求主力，其次是IT业。一线城市如此低的空置率，正是经济发达的象征。

北上广深尽管写字楼的总体面积遥遥领先，但整体空置率，一直都维持在10%左右。与之相关的商业地产、物业投资，因为回报率不低而甚为火爆，一些新兴的联合办公平台也是率先从一线城市打开市场。

总体来看，二线城市空置率要高很多，比如天津是广州9倍。大量写字楼空着，跟二线城市高速扩张的城建脚步息息相关，中央商务区接连建成，增加了供应量。

西安在重点城市中以30.1%的空置率排在第7位，低于武汉（32.9%）、重庆（35.9%）、天津（38.6%），高于杭州（19.5%）和成都（20.1%）。

以一线城市的标准看，西安的写字楼空置率相当高了，至少和自身房产市场的火热，形成了冷热不均的局面。但和同等级二线城市比，考虑到它的GDP在全国要排到二十位，30.1%严格来说不算太高。

论甲级写字楼总面积，西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以来，西安空置率还在提升，城北区域达到37.6%，远超10%的均衡市场线，要完全消化并不容易。

不只西安，大部分二线城市都得警惕，因为其消化能力不比一线城市。像深圳去年因为P2P爆雷，大量金融企业退租，写字楼租金跌幅达到30%左右，平安金融中心甚至一次性被退租10层，但一季度空置率依然维持在18.2%左右。

当然这也提醒，写字楼租赁市场的黄金投资区域，仍然是一线城市。

02 高空置率背后，西安的黄金地带在哪里

受经济周期影响，二线城市的写字楼租不出去在意料之中。哪怕没有关门大吉，那些资金链吃紧的企业，为了缩减成本，往往会选择搬离中央商务区。

具体到西安来说，为什么写字楼空置率居高不下，且一季度不降反升？

从供给的角度看，西安近期的确有集中放量的因素。

去年曲江就有万众国际、旺座曲江等诸多项目，四季度华泰集成电路产业园、新长安广场二期，带来了超10万平米的新增供应；今年一季度，天安人寿中心、莱安中心T5的入市，又带来了超20万平新增。

在供应增加的同时，需求端并没有跟上，新经济、服务业的发展短板很明显。

2018年，西安第三产业占比达61.9%，占比高不是因为服务业可以媲美北上广，而是因为第二产业存在明显短板。那些相对偏低端的服务企业，往往租不起优质的甲级写字楼。

来源：第一太平戴维斯