2022年2月24日，《2022年深圳商办市场预判》由商办网 · 项目代理中心商业代理策划研究总监——张彬彬，在房天下平台为大家带来精彩现场直播！

直播间大家互动频频，干货满满，气氛热烈，好评连连！ 

深圳的房地产，按目前的成交数据来看，进入历史冰点。

新房成交疲乏，二手更是惨淡。深圳作为一个以二手存量为主的城市，二手房成交量是深圳楼市的晴雨表，如果政府今年牢牢把住指导价、社保、推新、保障房这四道红线，今年深圳二手房就难有回调的希望。

那深圳住宅市场不佳的情况下，深圳商办市场会是怎么个走向？

01、未来预期

公寓、写字楼、商铺可以说预期一直呈现上涨态势，意思是整个市场对于深圳的这些产品并没有受房地产这种大环境影响到预期，毕竟相较于住宅的单价，深圳商办产品的价格很多处于低位，上涨空间远远大于降价空间，所以从这个方面来看，2022年深圳的商办物业并不会出现太大的受挫

02、从政策层面分析

2021年，去年一整年的楼市政策都是雷厉风行，旨在打击住宅，遏制投机炒房之风，这也符合一直以来“房住不炒”的定位。

反观商办市场，一直以来都没有利空政策，中央和地方在政策、信贷对商办市场都没有限制，相反国家还不断出台政策予以支持。

就深圳来说，2020年出台停止商务公寓用地审批政策、2021年又出台公寓、宿舍可以通燃气，这些都是实打实、看得见的政策利好。

自去年年底以来，市场普遍传出了楼市政策见低的信号，货币政策逐渐宽松，随即而来的是降准降息。我们认为，不能简单的将货币宽松政策解读为对房地产宽松，宽松的货币政策主要是为了促进实体经济的发展，辅以维护震荡了一整年的房地产市场稳健发展。

所以像很多金融松动政策，不一定利好住宅，因为指导价的紧箍咒不松，住宅就一定不会有太大波澜。反而，这类政策会直接或间接利好商办物业，毕竟资金是要流动的，也只有商办物业这个领域不会受阻，还有就是宽松的货币政策促进实体发展，也会让租赁需求大增，商铺、写字楼物业的租赁也会在2022年得到很好的市场环境

03、从经济层面分析

商办物业，非常依赖城市经济的发展，经济的进退与商办价值的进退那是绑定在一起的

2021年，面对复杂严峻的国际环境和国内疫情等多种考虑，深圳GDP同比增长6.7%，两年平均增长4.9%，首度跨越三万亿大关，总量已超首尔，目前即将挑战世界全十。

这里有个数据非常亮眼：全市规模以上服务业营收收入同比增长22.3%，两年平均增长13.5%，这个服务业，代表着优质的第三产业，也是聚焦大量商务人群的产业，它的大力增长会促进商办物业使用需求的大增。所以2021年的写字楼租赁市场非常火爆，接近110万㎡的吸纳量。破历史新高，那是有原因的。

2022年，深圳经济基本面一定也是稳定向好，从2021年深圳在如此压力下还能保持增长态势，可以看出了深圳经济的韧性。还有从一个重要数据可以反映未来几年深圳经济的稳健，那就是地方债务。

从2020年以来，深圳政府虽然加大了政府债券发行力度，但得益于区域经济及财力雄厚，深圳市政府债务偿付保障程度非常高，债务规模并不大，债务率10%都不到，而且很多隐性债务也清理的七七八八，这个指标相较于其它城市，幸福的不得了，也意味着深圳在没有地方债务压力下，绝对有实力保持经济增长的势头。

经济好，商办物业就好，这是毋庸置疑的。

2022年商办物业的刺激，还有综合考虑一个因素，就是深港融合的推进，蕴含的巨大投资潜力，不容小觑。

2021年是深港融合的政策年，去年《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》出炉，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，是之前的8倍，方案明确提出了建立健全与港澳产业协同联动、市场互联互通，明确了深港合作方向。但去年只是敲定方案，对于具体前海政策真正的延伸，扩散到整个120平方公里的大前海，在2022年大概率也会出来，可能目前会受到香港疫情影响推迟，但始终只是时间问题。

  大前海政策的落地，必将实现深圳西部很大区域价值的腾飞，有了深港的发展背书，西部片区的商办物业必将形成一波成交高潮。

04、从不同商业产品角度分析

公寓市场

2021年，深圳商务公寓成交面积89.15万㎡，环比上升了8.6%，而且主要集中在去年的上半年，原因大家很容易理解，就是深圳住宅遭遇政策调控，很多刚需住宅客转移到了公寓市场。2022年的商务公寓市场会怎样？我觉得会很悬，像去年上半年那种行情，应该不会出现。这个很好理解，就是看新房住宅的行情，很多项目开盘去化都非常困难，比如去年年底开盘的光明某住宅项目，当天仅卖一套，整个新年假期期间，住宅新房也是0成交，所以在住宅遇到较冷行情下，指望公寓能弯道超车，也不太现实

虽然公寓行情在2022年预判不能太乐观，但从某些方面来看，也存在一定的机会

2019年深圳出台停止了商务公寓审批政策，2020年和2021年商务公寓集中供应爆发供应，今年2022年，公寓项目供应会出现断崖式下跌，过后将会形成商务公寓的“零供应”，这也意味着深圳的商务公寓卖一套少一套。对于这种不限购、不限贷的产品，在2022年也极有可能出现投资客入手，只要价格合适。

2022年，深圳开发企业日子绝对不会太好过，对于急于回款的开发企业，降低公寓的价格，实现快速销售，是脱手变现唯一的方法，所以我们也相信，2022年会出现一批商务公寓笋盘，同时市场也会出现一批低价出手的客户。

除了商务公寓，深圳市场还有一种产品，就是商改公寓，这个在去年成交也非常旺盛。这类公寓分为两种，一种为刚需小户型公寓，拥有着绝对的价格优势，这类型公寓在2022年只要住宅价格没有大幅下跌下，还是具备很强的购买动机。还有一种就是占据资源型的高端商改公寓，如太子湾片区的几个公寓项目，占据绝佳的区位及景观，这类型公寓，只要价格稍微有所松动，成交也绝对会上来。因为那些公寓，面对的不是深圳市场，而是全国市场，外地客涌现出来购买，非常正常

写字楼市场

2022年的写字楼，绝对是捡漏之年。对于开发企业，该扛的已经扛了，能有条件拿出来卖的，也早已经拿出来了。今年，回款变现是主基调，怎么回款变现，最直接就是降价，没有比这个更有效的了，所以今年写字楼的价格会非常好谈。

我们再来谈谈写字楼的租赁市场

2021年，深圳写字楼整年写字楼租赁吸纳量接近110万㎡，创下了历史新高，大家要注意，这是甲级写字楼的数据，如果考虑到其它的写字楼，这个数据估计远远不止。所以2021年是深圳写字楼租赁的火爆之年，一点也不为过。

那到2022年会怎样？我们觉得大概率还是会延续2021年的态势，因为2021年的市场环境已经是压力非常大了

2021年，房地产、互联网、教育培训、游戏等行业都遭遇了严厉的整改整顿，深圳外贸迎来了最为严厉的平台大面积封号，一时间引起了巨大的动荡，严重挫伤办公场地的租赁需求，就是这种恶劣的市场环境下，深圳还能有如此之高的吸纳量，主要得益于外地企业入驻深圳形成新的租赁需求。

2022年，是政策的执行之年，外地成熟企业也一定会延续去年的态势，进行公司的选址。加之2022年空置写字楼肯定会迎来压力的顶点，以价换量绝对会在今年出现，所以今年写字楼租赁市场也一定会火爆下去。

商铺市场

深圳的商铺市场，经历了价格的冷静期，很多区域的商铺价格回落到了正常的市场，泡沫挤的七七八八，还顶着高价位的，那也不是诚心卖的。

2022年，跟所有商办产品一样，一定也会出现迫于现金流的开发企业，远低于备案价进行出手销售，这个机会，大家也一定要抓住

最后跟大家说的是，2022年，必然是“危”与“机”并存的一年，危机从来都是一个硬币的两面，只看到“机”的一面，往往会买在高位，而只看到“危”的一面，往往会错失良机。

深圳市场，短期必有震荡，那是合情合理的，但长期，我们坚定看好深圳的发展，这个条件下，深圳商办市场有可能处于一个“大周期”启动的前夕，对于长期持有，稳健型资金来说，或许2022年，是一个逢低进入深圳商办市场不可多得的机会。

05、网友提问

问：当前深圳出现局部疫情，对岸的香港疫情也非常严重，对写字楼租赁市场会有哪些影响？

答：疫情肯定会带来有影响，但是局部疫情对深圳商办市场不会起到决定性影响，影响更多的是市场参与者的活跃度和和市场节奏，简单来说就是需求端会受到暂时的抑制。

自2020年新冠疫情爆发以来已有两年多的时间，深圳已经形成一套非常科学有效防控体系和机制。去年上半年深圳也爆发了小范围的疫情，也很快得到了控制，保证了社会经济的正常运转，相信这次深圳也能很好地控制住疫情。

去年上半年因疫情影响受到抑制的需求在下半年得到了有效地释放，促进了深圳商办市场的企稳回暖。去年深圳商办租赁市场不仅活跃度高，净吸纳量也创下历史新高，租金趋势也企稳回升，这表明企业看好深圳未来，布局深圳的决心不是因疫情冲击而改变计划

况且深圳主要以互联网、通信、高新技术产业、金融机构布局较多，而这些企业正是深圳写字楼市场的主力租户，长期来看深圳稳定和良好的产业结构决定了疫情对写字楼市场长期发展趋势影响较小。深圳民营小企业活力十足，而民营企业的灵活性较强，对租售面积需求可变性也非常灵活，这也将为写字楼市场目前的局面迎来转机。

问：衡量写字楼商办物业价值的最关键因素是什么？

答：我们经常在考虑商办物业价值的时候，会对区域、交通、配套这些考量，我们这里可以归纳出一个概念，叫“密度经济”，住宅投资，越低密度价值越高，而商办物业，价值依赖于生活及生产的活跃度，所以说商办物业投资，越高密度，价值越高。一个区域的集群密度越高，意味着单位面积所汇聚的资源、财富更多，大大提升土地价值的速度。同时，产生强大的磁场力，吸附名企、人才、资金等资源

创造国家超高财富的纽约曼哈顿CBD，容积率高达14.2，这样的集群效应将资源、企业、资本紧密联系在一起，形成空间集聚体，它的商办物业，更是一个资源整合的平台，具有协同经济的作用，不仅可以更好地整个上下游的资源，实现资源共享和优化配置，激活企业各自的潜力，这就是“密度经济”，我们深圳现在规划出来的几大总部基地，也是进行高密度规划，让资源聚集，让人聚集，形成集群效应，位于这种集群内的商办产品，一定也是具备很高的投资价值的。

以上就是本次直播的精彩内容啦！

感谢深房中协，感谢房天下平台的技术支持，感谢张总的精彩讲解，感谢大家在直播间送的鲜花、火箭，大家的热情我们已经收到。

我们将会准备更加精彩的内容，期待与大家下次再会！让我们做倍受尊重的中介人！

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