2022年政府工作报告提出：

继续保障好群众住房需求。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

对比之前，今年两会再提房住不炒，这也是自2016年中央经济工作会议首提房住不炒，并在2018年写入政府工作报告后，“房住不炒”第四次出现在政府工作报告中。

1、房地产回归居住属性，奠定楼市主基调

这也意味着，无论房地产格局如何变化，房住不炒都是楼市调控的底线，是未来相当长一段时间的市场主基调。未来，房地产市场将逐步回归居住、民生属性，身上的金融、投资属性将逐步削弱。

房地产正在告别“黄金时代”，但要避免“硬着陆”。房地产正在黄金时代，告别过度金融化的发展模式，向基础民生行业回归。但是，社会各界都承受不起“硬着陆”的代价。这意味着，房地产去金融化泡沫化的过程，必然存在反复与波折，如何真正做到“软着陆”，无疑是场前所未有的考验。

2、满足购房者合理住房需求

这在今年的两会报告中也有所体现：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

结合央行、银保监会近期发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套房住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

我们也能看出：国家未来在政策方面将会对这部分群体进行倾斜，特别是首套房的刚需置业者。近期，包括合肥在内，北上广深等全国多个热点城市利率下调，就是一个鲜明的体现。

3、稳字当头，谨防楼市大起大落

稳地价、稳房价、稳预期，三稳，不是第一次出现。事实上，自2020年开始，“三稳”一直都是楼市调控的基本原则。毕竟，作为国民经济的支柱产业，房地产行业牵连了众多上下游产业，任何的大起大落都会引发金融系统的风险。

稳的背后，遏制大涨与防范大跌，可谓一体两面。

毕竟，房地产不仅牵涉了众多上下游产业链，而且居民家庭近70%的财富都集中在房子上，整个社会承受不起房价剧烈波动的代价。

前几天，银保监会主席郭树清就提出：去年以来，房地产市场出现调整，这对金融业化解风险来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。

当然，伴随着房地产市场大环境的变化，现在的“稳”，更多的是倾向防范房价下跌，而不是前几年的遏制房价上涨。

4、因城施策，地方调控具有更大自主权

众所周知，不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，并不存在全国一刀切的调控模式。今年的两会再提因城施策，这也意味着地方ZF在楼市调控方面具有更大的自主权，每个城市可根据自身房地产的真实情况来进行调整。

由于房地产市场的整体下行，近期已有多个城市出台稳定楼市，提振市场信心的政策，如降首付、降利率、二手房交易税费下调等。尤其是，部分城市已经面临较大的下行压力。多个二线省会城市房价回到了两年前，稳楼市的意图呼之欲出。

5、租购并举，加快发展长租房市场

租购并举，这几年来一直是政策发力的重点所在。相对于高企的房价，很多打工人的收入是买不起房子的，即使降首付、降利率也不行。

可又让这部分群体住有所居，这时候租赁房的作用就体现出来了。未来，全国各大城市将会大规模兴建保障性租赁住房，形成以商品房、拆迁房、租赁费齐头并进的新格局。

根据十四五规划，安徽发展保障性租赁住房不少于30万套（间），其中今年新增15万套，合肥、芜湖、蚌埠等6个城区常住人口达到大城市标准的城市为发展保障性租赁住房的重点城市，着重解决新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点。

6、为何未提“房地产税试点”？

值得注意的是，近一段时间很火的房地产税，这次两会没有提到。房地产税试点何时落地，堪称2022年最大的悬念之一。

去年下半年，官方提出“在部分地区开展房地产税改革试点工作”。

这被视为房地产税改革的重大突破，为何半年过去，房地产税试点城市仍未出台？

这或许与当下的楼市形势有关。

在市场下行之际，慎重出台收缩型政策，已经成为共识，房地产税堪称楼市调控“核武器”，何时落地，存在着时机问题。

换言之，房地产税试点肯定会来，唯二不确定的是落地时间以及首批试点城市。

如果在地方松绑之下，局部楼市开始转热，那么房地产税试点的落地就会空前加速，反之同理。

不过，可以确定的是，房地产税会来，只是什么时候来，时间的早晚罢了。

两会代表建议：

1、全面实行商品房现房销售

去年两会，全国政协委员、民革安徽省委会副主席周世虹建议实行商品房现房销售，从而引发社会热议。关于废除商品房预售，实行商品房现房现售的提案，周世虹已经连续提了4年。今年，他准备再次提交这一提案，希望能推动相关政策早日出台。

实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明今年也将第三次把取消商品房预售制的相关建议带上全国两会。

2、建议取消商品房公摊面积

“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”在履职过程中，全国政协委员洪洋发现公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。

“从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”洪洋介绍，公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

一旦实行现房销售，房企资金将会被极大遏制，原有资金困难的问题将会更加突出，预计撑不过几年，将会死掉一大批企业。

取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

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