随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这些问题，各大城市开始积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。

其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明确提出要推广“工业上楼”模式。

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工业上楼的定义

工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。我们认为工业上楼具有以下特征：

1. 在工业类用地上发生的生产空间创新模式；
2. 高度超过24m，或者楼层数达到6层及以上的工业厂房；
3. 上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

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为什么要工业上楼？

工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：

原因一：产业转型升级加速

一方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；另一方面，生产技术的提高，也使得工业上楼成为可能。

原因二：土地资源日趋紧张

随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。

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有哪些典型的工业上楼模式？

一、国内工业上楼实践典型模式

根据发展成熟度，国内工业上楼模式可分为4类，国外的经验有2类。国内工业上楼模式如下：

推行「工业上楼」，对地方政府推行土地集约化利用、推动新经济发展有几点好处：

• 通过「工业上楼」，提升工业用地的投资 / 开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用；
• 「工业上楼」在满足原有企业对生产空间需求的同时，释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁；
• 「工业上楼」强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求；
• 通过「工业上楼」，把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集；
• 通过「工业上楼」，在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标，同时，写字楼化的办公环境也可满足高端人才对研发生产环境的需求。
• 当然，「工业上楼」也是有条件的，只有轻生产（设备质量轻、原材料与生产材料轻）、低噪音（生产过程振动小、噪音小）、无污染的企业才能「上楼」。重工业的生产依旧要在一层完成。

今天，结合各地实践，给出几条引导企业上楼的建议，供参考。

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产业筛选，找寻上楼企业

众所周知，「工业上楼」存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

引导企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象。和大家分享一个产业选择模型，是来自东莞水乡管委会印发的「工业上楼」系统性指南。这份文件创新提出了「工业上楼」五要素筛选模型和筛选机制，为政府判断各产业类别是否适宜上楼提供了重要参考依据。

产业筛选模型

来源：《水乡功能区工业上楼产业引导指南》

然后将企业生产具体环节植入筛选流程表，综合判断企业是否适合上楼生产。

企业筛选流程表

来源：《水乡功能区工业上楼产业引导指南》

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「工业上楼」要满足企业特殊需求

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。

在「工业上楼」提出之前，全国半数以上的厂房都是单层，最多不超过三层，企业有什么特殊需求直接定制开发即可。

比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有防振减振措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需求得到了满足，企业才有上楼的可能。

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政府先行，引导上楼

「工业上楼」发展不起来，一个重要的原因是企业自建高层厂房的意愿不强。因为高层的建安成本和维护成本远高于单层厂房。可建成之后使用是否方便？市场是否能接受这种生产形式？

在这样的背景下，政府应起到引领作用。如先安排一定比例的新增建设用地计划指标专项用于建设厂房，并以财政补贴形式，通过平台公司或国有企业先集中建设一批高层厂房，以低于市场价租赁给企业，待区域成熟以后，再逐步回归市场价值。这样既为入驻企业节约了购地建厂资金，节省了规划设计和建设厂房的时间，更是打造了一张「工业上楼」的金名片。

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政策驱动，扶持上楼

要实现「工业上楼」，前期政策驱动是关键因素，只要政策足够有吸引力，便能充分调动企业上楼的积极性。当「工业上楼」阶段性目标完成之后，再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。

鼓励企业上楼利用相关政策有几个参考方向：

• 拿地成本方面，对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，目前一些城市已有相关规定。
• 土地性质方面，企业建高层厂房的，配套用房、办公用房和生活服务设施的计容面积应适度放宽，或因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。这样一来，建设高层厂房相当于在工业用地上汇集了办公研发、生产制造、仓储物流等复合功能，能极大提升企业的积极性。
• 开发模式方面，可由企业开发高层厂房，政府约定价格回购部分物业，摊薄企业投资成本的同时，为区域产业集群集聚发展提供空间及资源。
• 企业租赁方面，给予企业租金补贴，比如当地厂房租赁均价20元/㎡/月，政府直接补贴给企业一半，相当于企业只要花1/2的钱就能入驻厂房，上楼意愿便大大增强

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比较优势，刺激上楼

企业决策向来以利润为导向，政府想引导企业上楼，就必须给出一个充分的理由。（节约用地、土地集约化利用，这是对政府的好处，不是企业上楼的理由）

刺激企业上楼的因素，优惠政策肯定算一个。但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。

首先是环境优势，传统厂房位于工业区，外部环境较差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求；

二是硬件优势，传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷，高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等有很大帮助；

三是产业集聚优势，通过「工业上楼」，把产业链相关企业集中在特定区域，引导产业发展布局，实现产业聚集。

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共有产权，合作上楼

中小企业是「工业上楼」的主力军，政府层面应从政策上支持（比如允许分割销售、独立产权等）中小企业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外，政府也可以国有土地使用权作价出资（入股）的模式与中小企业共同建设，以土地撬动投资，推动优势高成长中小企业上楼。

 全局规划，吸引上楼

园区的空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使收益最大化。

「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。如果被「工业上楼」四个字框住，把所有厂房都建成高层，企业会感觉密集、不透气、不耐看。因此，除了高层产品，园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房，增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和溢价。

当然，「工业上楼」客观上存在市场偏好，底层厂房永远最受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品要采取差异化的定价策略。（提高单层与高层厂房的价格差）

参考资料：

《水乡功能区工业上楼建筑设计指南》（试行）

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