二十年前购买的宅基地不合法。1982年《村镇建房用地管理条例》出台前，农村房屋买卖中宅基地使用权是随房转移的，不需办理批准手续；但该《条例》出台后，宅基地使用权必须经过申请审批后才能随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，买卖双方的房产交易也是无效的。

宅基地转让如何规定

农村宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员按照法律法规规定享受使用的农村土地，农村宅基地使用权可以进行转让，但需满足以下四点：准许转让，转让价格合理；两方当事人自愿转让；土地转让后必须建设住房；受转让人拥有相应的持有权。

1、需经村委会同意和乡政府批准方可实施

2、转让人与受让人均为本村村民

3、受让人符合宅基地申请条件未拥有宅基地

4、宅基地不能单独转让，必须与住房一同转让，转让人的户口应该已经���出村庄或者是符合“一户多宅”或“多房”的情况。如果是一户一宅，需要明确表示不再申请宅基地，有证据表明其有住房可以供应，比如和近亲合住。只有满足上述条件，买卖房屋才不会遇到任何问题。

宅基地如何过户

1、宅基地过户一般可以分为赠与和买卖交易两种方式。

赠与人与受赠人的性别姓名、出生日期和家庭住址分别为：赠与人___，受赠人___；被赠与标的物为___，数量为___，基本状况良好，坐落地点___；赠与人与受赠人的关系为___；赠与的理由为___；赠与人对赠与行为表示的意思为___；赠与人在赠与书上签名或盖章，签名日期为___。

根据司法部、建设部的规定，宅基地的赠与必须办理公证。赠与人应到赠与当事人住所地或赠与行为发生地的公证处申请办理公证手续。办理完赠与公证后，赠与人还需到当地房地产管理机构申请变更登记，将宅基地交付受赠人。

对于无偿赠与房屋产权，受赠人需要按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％，但可以扣除办理房屋过户过程中产生的相关税费。

2、买卖交易的时候，除了要缴纳契税和印花税外，如果将物业转移到自己名下后想出售，还需要缴纳营业税和个人所得税。