广州新房由涨转跌，深圳二手房连跌 4 个月，北京涨幅持续收窄，四个一线城市中，仅有上海新房环比微涨 0.4%，二手房微涨 0.2%。已经过去的 8 月，楼市传递出一片入秋的萧瑟，甚至越来越多的城市加入到 " 下跌 " 的行列。

这是否意味着楼市拐点已到？

9 月 15 日，国家统计局发布 2021 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

8 月，70 城房价指数全面回落，即便是房价较为坚挺的一线城市，仍然面临涨幅收窄的局面，甚至出现广州的由涨转跌，以及深圳的连续下滑情况。

数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落 0.1 个百分点，其中广州由涨转跌，下降 0.1%；一线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落 0.2 个百分点，其中深圳环比下降 0.4%，连续 4 个月下降。

二三线城市所面临的压力比一线城市更大。其中，新建商品住宅销售价格涨幅环比回落 0.2%，二手住宅销售价格环比由上月上涨 0.2％转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨 0.2％转为持平，二手住宅销售价格环比下降 0.1％，连续两个月下降。

除止涨外，有更多的城市甚至加入到了下跌的行列之中，这其中，二手房市场降温最为明显。在新建商品住宅中，有 46 个城市房价上涨，20 个城市房价下跌 ,4 个城市持平。而在二手房方面，有 27 个城市房价上涨，34 个城市房价下跌 ,9 个城市持平。

被政策勒住脖子的二手房市场，终于在 8 月走向理性。数据显示，当月，二手房价格上涨城市数量环比 7 月减少 14 个，降至年内最低水平。并且，8 月二手房价格止涨转跌，出现今年以来二手房价格的首次下降。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向时代周报记者分析表示，市场降温有三方面原因，首先调控持续加码，越来越多的城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行 " 三价就低 "，提高了购房成本，同时，不断收紧的限购、限售的政策，以及学区房调控的收紧，都在无形中减少购房资格；其次，信贷逐步收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单等城市增多；第三，目前市场处于下行期，需求端观望情绪加重，这意味着购房人入市更加谨慎。

而在所有因素中，信贷是最为致命的一环。

有中介方面相关人士对时代周报记者表示，目前的信贷环境比较不乐观，" 银行会紧着新房放贷，二手房在年内被批贷的可能性不大。" 时代周报记者此前曾调查走访发现，目前二手房贷款周期超过三个月，有中介业务人员曾说：" 批贷一个月，放贷 3-4 个月。" 按此时间推算，今年内几乎没有希望拿到贷款。

而对于新房而言，即便银行更倾向于将贷款余额用作新房，但仍然面临余额不足的情况，想要年内拿到贷款仍不是一件容易的事。

克而瑞监控的 30 个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的 23 个城市放款周期基本在 3-6 个月，六成以上城市近乎 " 停贷 "。

贷款难拿，利率更是逐步走高。克而瑞数据显示，2021 年 9 月，全国首套房平均房贷利率 5.46%，较 2020 年底上涨 23BP，二套房贷款平均利率 5.83%，较 2020 年底上涨 29BP。

信贷之外，另一个调控利器是二手房指导价的出台，在越来越多城市加入二手房指导价行列的背景下，深圳和成都甚至陆续出台了房贷参考指导价，这意味着官方发布的二手房指导价将成为今后贷款发放的重要参考依据，而上海的 " 三价就低 " 政策无疑在市场上又投下了一枚核弹，这将大大提高购房人的首付比例。

在政策持续并且密集的 " 轰炸 " 下，二手房降温明显，上海二手房价格涨幅环比仅上涨 0.2%，涨幅比前期收窄 0.5%。

重锤之下，房地产市场似乎正在走向拐点。中原地产分析师卢文曦向时代周报记者表示，在调控不断升级加码的背后，楼市不断降温，市场情绪也在悄然发生转变。虽然从下跌城市来看，主要是三、四线城市，但一些二线城市上涨动力也在减弱，比如杭州只上涨 0.2%，涨幅比 7 月减少 0.3%，合肥、武汉则出现停涨。

9 月 15 日，诸葛找房数据研究中心分析表示，预计随着接下来金九银十传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象将增加，新房价格涨幅或将继续回落，而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

2021 年，可能再无 " 金九银十 "。

文章来源：时代周报

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