一系列房地产政策开始见效，3月份重点城市住房交易面积增加了近50%，特别是3月下旬，重点城市的交易面积明显回升。

但是，与去年同期相比，3月份重点城市住房交易面积仍然减少了近50%。第一季度，100强住宅企业的业绩规模同比大幅下降47%，各阵营住宅企业的业绩上升率大相径庭。

业内人士认为，受疫情反复、住宅企业丑化节奏安排、消费者购买力不足等多种因素的综合影响，第一季度住宅销售业绩不佳，整个市长/市场仍然低迷。受更多支持政策的影响，预计第二季度市长/市场交易将达成，或底价稳定，同比跌幅将缩小。

3月下旬，交易明显反弹

在一系列良好的政策支持下，3月下旬重点城市商品房交易明显回升。

Crery Research Center的数据显示，从每周数据来看，在10-12周内，第30个重点监视城市商品房交易持续下跌，上海、深圳、南京等交易连续第三周下跌。第13周，主要城市交易明显反弹，月初一周交易规模深圳、青岛等成交量大幅增加。3月份整体上，30个重点监测城市商品房交易面积增加了48%，其中一线城市交易汇增加了7%，26个二三线城市市长/市场交易汇增加了56%。

但是，与去年相比，30个重点监视城市商品房交易面积同比暴跌至47%，整个市长/市场仍然低迷。

其中，一线城市市长/市场交易同比扩大到49%。受制于疫情防控反复，上海、深圳房地产市场处于“半停”状态，交易同比大幅扩大。北京、广州交易也低于预期，3月中旬市长/市场业绩低迷，新开盘项目的平均转化率降至30%。随着居民抵押贷款的松动，大部分银行下调了住房抵押利率，缩短了贷款周期，下旬北京和广州市场开始回暖，但整体市长/市场的打开情况与去年同期相比大不相同。26个二三线城市市场表现出疲劳，交易同比扩大到46%。去年同期基数高，国内传染病叠加反弹，60%以上的二三线城市交易同比暴跌70%以上。长春、常州等地与去年同期相比暴跌了70%以上。

部分传染病控制较好的城市市场底子稳定。例如，海口交易比去年同期缩小到3%。另外西安的成交量同比增长了32%，新开盘项目的平均转化率达到了50%，高科技、港务区等热点板块有“日光”项目。压力城市在旧城政策落地后，市场确实有回暖，但持续时间比较短，侧面证明了城市的强弱转换在很大程度上取决于市场的供需关系。典型的郑州，上半年交易大幅反弹，但由于房地产市场的供给远远超过需求，下半年交易再次下跌，新开盘项目的平均转化率降至20%。住宅企业的成绩大幅下降，各阵营的增长分化比较大

从住宅企业第一季度的销售业绩来看，总体上并不理想。

克里里研究中心的数据显示，3月份top 100住宅企业每月达到5115.4亿韩元的销售交易额，环比增长27.4%，明显低于往年同期。(威廉莎士比亚，Northern Exposure，成功)同比减少52.7%，比2月份扩大5.5个百分点。与1月份相比，业绩规模减少了2.6%。从累计业绩来看，1 ~ 3月100强住宅企业的整体业绩规模同比大幅减少了47%，低于2020年同期水平，第一季度开始是惨淡的。

根据中智研究院的数据，1-3月，TOP100住宅的销售额平均为162.6亿韩元，同比减少了47.2%。其中销售额超过千亿住宅企业2家，比去年同期减少了3家。46家100亿住宅企业比去年同期减少了30家。TOP100住宅企业权益销售平均为119.5亿韩元，权益销售面积平均为85万平方米，同比分别下降了47.6%和48.1%。1-3月，不同阵营的销售额大幅增加，1、3阵营同比增加。据中智院统计，两个千亿以上的阵营，销售额平均值同比减少了22.1%。第一阵营(500-1000亿)共有2个，同比增长19.4%，是4个阵营中增长最快的。第二营(200-500亿)有18家企业，销售额平均增长率为-0.7%。第三阵营(100-200亿)共有24个，销售额平均增长率为6.2%。第四个阵营共有35个，销售额平均增长率为-22.3%。

其中碧桂园销售额为1328.9亿韩元，万凯1045亿韩元，保利888.3亿韩元，兴隆为724亿韩元。第二季度市长/市场交易或地板企业稳定

对于多数住宅销售业绩不佳的原因，克莱里研究中心认为，受市长/市场低迷、业界缺乏信任的影响，同时企业本身的推演和营销积极性也总体不高。

亿韩智库也认为原因主要有四个方面。一个是疫情反复，推东西，买房都受影响。第二，城市分化的差异性存在，需求释放已经没有基础。第三，在政策的严格约束下，有效的需求很难实现。第四，收入和期待是负面的，购买力不足。另外，住宅企业的秋化节奏、各节点的秋收量分配、货运量建设工程进展等都是影响企业销售的关键因素。

最近，中央和地方持续发出稳定的房地产信号。国务院金融委员会强调，要及时研究，提出有效的防范风险应对方案。接着，银保监会、央行、证监会、外汇局相继开展了开工工作，财政部也表示，今年内没有条件扩大房地产税改革试点城市。克里里研究中心预计，将适当控制房地产金融政策或杠杆节奏和强度。首先，预计房企的整体融资环境将明显改善，国企、央企、优质民营企业将更加受益。第二，居民抵押贷款将继续放宽，保证改善和刚满足新市民购房的需要，对新市民给予一定程度的信贷政策支持。

但是克里里研究中心认为，一线城市监管政策仍将紧迫地实施。特别是限制购买的政策很难退出，但部分收缩性政策认为会适当地捆绑。例如，深圳可能会提高二手房参考价格。(威廉莎士比亚，Northern Exposure(美国电视剧)，)最近有迹象表明，一些二线城市的“四限”限制将会松动。例如，郑州、抚州局部放宽购买限制，郑州局部放宽贷款限制，哈尔滨全面取消销售限制。预计二线和三、四线城市将局部放松或全面废除，压力城市将在需求端进一步刺激，如棚改、加快旧改、提高货币化配置比例等。财税刺激卓市、购房补贴、减税等。

展望未来，克里里研究中心认为，市长/市场地板将在第二季度到来，届时交易将达成或建设，同比跌幅将缩小。但是，随着城市经济基本面、房地产市长/市场现状、潜在的购房需求及居民购买力等多种因素的影响，各城市市场分化将加剧。第一，1、2线城市将在4、5月左右的市场稳定下来。其中一线城市市场的需求和购买力最强，房地产市场将率先稳定。二线城市市场的需求比较充裕，但居民的购买力多少会出现赤字，房地产市场会轮流稳定企业。第二，三四线城市市场的稳定需要很长时间。其中，强三线城市房地产市场将稳定到下半年或年底，三四线城市房地产市场将继续整顿。

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