根据新实施的《民法典》第五百七十八条的规定，一方当事人明示或以其行为表明不履行合同义务，另一方当事人可以在合同履行期限届满前要求其承担违约责任。

当出现购房定金纠纷时，开发商必须返还购房定金的情况

1、如果因开发商原因导致无法订立合同，开发商应当退还购房定金。

在购房过程中，定金具有担保和惩罚的作用，也就是说，购房者要先向开发商支付购房定金，然后再签订正式的购房合同；如果购房合同签订顺利，定金就会转为购房款；但如果购房合同未能顺利签订，就要根据具体情况对定金处理。

《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向另一方支付定金作为担保。债务人履行债务后，定金应当抵价款或者退还。如果支付定金的一方未履行应被约定的债务的，则无权要求返还定金；而收受定金的一方未履行约定的债务的，则应当双倍归还定金。虽然购房定金是购房者支付的，但是定金本身也对开发商具有约束作用。换句话说，如果由于开发商的原因，未能顺利完成商品房买卖合同，那么开发商不仅要全额退还购房者定金，还要再支付等额的价款，以此来显示定金的惩罚性质。

2、如果由于不可抗力或其他无法归责于开发商或购房者的原因导致合同无法订立，开发商必须退还购房定金。

如果商品房买卖合同未能顺利签订，而这不是开发商或购房者的原因导致的，开发商也必须把购房定金全额返还给购房者，但是由于双方都没有过错，所以开发商无需额外支付等额价款给购房者。

需要提醒的是，这里所谓的“不可归责于双方当事人的事由”主要体现为法律上的不可抗力。不可抗力是指由于客观情况发生而导致合同双方不能符合合同约定的，原本双方无法预见、无法避免或者无法克服的事件，比如自然灾害等，商品房开发商出现此类情况时，不需双倍返还定金，而是全额返还购房定金。